Robert Wolbers, 06 34785996
Test een nieuwe vestiging in een complete, ingerichte horecazaak. Zes maanden, juridisch dichtgetimmerd, zonder de investering van enkele tonnen.
ExploFlex koppelt bestaande horecazaken die tijdelijk beschikbaar zijn aan ervaren ondernemers die een locatie eerst willen bewijzen. Ik ben bemiddelaar, geen eigenaar en geen exploitant.
Het probleem, twee kanten
Eigenaar
Een leeg of te koop staand pand kost elke maand geld. Huur, vaste lasten en verzekering lopen door, en een pand dat lang dicht zit wordt moeilijker te verhuren.
Ondernemer
Een contract van vijf plus vijf jaar op een onbewezen locatie is de reden dat groei stokt. De vraag is niet of het concept werkt, maar of het op dit adres werkt.
Waarom een complete zaak het verschil maakt
De investering van een nieuwe vestiging zit niet in het pand, maar in inventaris, inrichting, keuken en apparatuur. Dat loopt vaak op tot enkele tonnen.
ExploFlex biedt geen lege panden, maar complete zaken waar bar, meubilair en apparatuur al staan. Daarmee zit een ondernemer op ongeveer zeventig procent van een opening zonder die investering te doen. Wat overblijft is team, voorraad, marketing en merk.
Voor ondernemers
Wat je krijgt
- Een complete, ingerichte zaak
- Zes maanden om de locatie te bewijzen
- Huurovereenkomst korte duur, artikel 7:301 BW
- Voorkeursrecht bij doorrol naar een regulier contract
- Een vergunningpad per gemeente op één pagina
Wat ik van je vraag
- Twee of meer bestaande vestigingen
- Personeel en inkoop die je kunt meebrengen
- Screening vooraf
- Waarborgsom van twee tot drie maanden
Starters passen hier niet. Eigenaren geven een pand tijdelijk uit handen op vertrouwen, en dat vertrouwen bouwen ze op bewezen exploitatie: bestaande vestigingen, cijfers en referenties. Een eerste zaak kan dat niet laten zien.
De nadruk ligt op daghoreca en concepten zonder alcohol, zoals koffie, lunch, bagels en bowls. Die kunnen sneller starten, omdat er geen Alcoholwetvergunning nodig is.
Voor eigenaren, makelaars en ondernemers die hun zaak verkopen
Ik werk aan drie situaties:
- Een horecazaak staat leeg na sluiting of faillissement en de inventaris is nog aanwezig.
- Een zittende ondernemer heeft zijn zaak te koop staan en betaalt tot de verkoop maandelijks huur door. Dan is een proefperiode of onderhuur met een vooraf vastgelegde koopoptie mogelijk.
- Een pand wacht op herontwikkeling, verbouwing of verkoop, en de eigenaar wil in de tussentijd beheerlasten dekken en het pand levend houden.
Twee dingen heb ik nodig om te kunnen werken
Een all in maandprijs voor zes maanden, en een vroegste startdatum. Zonder die twee kan ik geen voorstel doen.
Makelaar? Stuur me een pand met een all in maandprijs voor zes maanden en een vroegste startdatum, dan hoor je binnen een week of ik er een kandidaat voor heb.
Hoe het juridisch is geregeld
Huurovereenkomst korte duur, artikel 7:301 BW
De proef loopt op een huurovereenkomst van korte duur op grond van artikel 7:301 BW. Daarop zijn de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW niet van toepassing: geen huurbescherming, geen verplichte termijn van vijf plus vijf jaar. De overeenkomst eindigt van rechtswege op de einddatum, zonder opzegging en zonder rechter. Voorwaarde is dat het gebruik nooit langer dan 24 maanden doorloopt.
Bij succes rolt de proef door in een regulier contract volgens het ROZ model. Daarvoor heeft de zittende huurder een voorkeursrecht.
Vergunningen
Een exploitatievergunning en een Alcoholwetvergunning zijn persoons en adresgebonden. Elke nieuwe exploitant moet ze opnieuw aanvragen. De doorlooptijd is meestal acht weken, in de praktijk acht tot twaalf, soms met een BIBOB toets.
Ik lever per gemeente een vergunningpad op één pagina en stuur daar vanaf dag één op. Een start binnen vier weken is alleen realistisch bij alcoholvrije daghoreca in een gemeente met een licht regime.
Screening van de huurder vooraf
- Uittreksel KvK
- Cijfers of omzetindicatie van bestaande vestigingen
- Referentie van de huidige verhuurder
- Verzekeringen
- Waarborgsom van twee tot drie maanden
Instrumenten per deal
- Term sheet
- Opnamestaat met fotodossier en inventarislijst bij aanvang en einde
- Huurovereenkomst ex 7:301 BW
- Vergunningpad per gemeente
Wat ik verdien
De ondernemer betaalt een eenmalige matchfee bij ondertekening van de proefhuur.
De eigenaar betaalt een succesfee, vergelijkbaar met courtage, en alleen als de proef doorrolt in een regulier contract.
Zo gaat een proef in zijn werk
- 1Kwalificatie per telefoonIk bel je. We gaan na of de locatie en het concept bij elkaar passen, en wat er nodig is om te starten.
- 2Term sheetPrijs, periode, koopoptie of doorrol, en wie wat betaalt, op papier voordat er iets wordt ondertekend.
- 3Screening en opnamestaatStukken van de ondernemer, en een fotodossier met inventarislijst van de zaak bij aanvang.
- 4Huurovereenkomst 7:301 BW en vergunningpadOndertekening, en vanaf dag één sturen op de aanvraag van de exploitatievergunning en, als die nodig is, de Alcoholwetvergunning.
- 5Na zes maanden: doorrol of opleveringWerkt de locatie, dan volgt een regulier contract volgens het ROZ model. Werkt het niet, dan levert de ondernemer op volgens de opnamestaat en eindigt de overeenkomst van rechtswege.
Over Robert
Robert Wolbers
Ik studeerde finance & investments en strategic entrepreneurship aan de Erasmus Universiteit, waar ik leerde kijken naar risico en dealstructurering. Die blik pas ik nu toe op de horeca: met ExploFlex koppel ik leegstaand, volledig ingericht vastgoed aan ervaren exploitanten die eerst willen bewijzen dat een locatie werkt, zodat zowel eigenaar als ondernemer het risico van een langjarig contract kunnen verlagen.
ExploFlex zit in de validatiefase. Op dit moment ben ik met makelaars en eigenaren in gesprek over acht panden in zes steden in het oosten en zuiden van het land, en met een aantal formules over hun eerste proeflocatie. De eerste proefexploitaties zijn in voorbereiding.
Direct contact: 06 34785996, rgh.wolbers@exploflex.nl, LinkedIn.